Immobilien­fotografie

Ob es besser ist, eine Immobilie voll eingerichtet zu fotografieren oder wenn sie leersteht, lässt sich pauschal gar nicht beantworten. Beides hat Vor- und Nachteile: Ein möblierter Raum wirkt wohnlicher und bietet eine bessere Vorstellung der Raumgrößen, zeigt jedoch den Stil und die Vorlieben der bisherigen Bewohner. Leere Zimmer beflügeln mehr die Fantasie der Interessenten, sie mit ihren eigenen Möbeln einzurichten, hinterlassen aber manchmal einen etwas schlichten Eindruck. Hier dann ist meine Expertise gefordert, trotzdem interessante und spannende Blickwinkel zu finden, die das Objekt optimal wirken lassen.

Normalerweise nimmt man die Dinge sowieso, wie sie sind. Ein bewohntes Haus extra fürs Foto leerzuräumen, ist wenig praktikabel, eine leere Wohnung zu möblieren zwar möglich, aber mit deutlichen Mehrkosten und zeitlichem Aufwand verbunden. Wenn Sie sich dafür interessieren, finden Sie im Internet unter dem Stichwort „Home-Staging“ zahlreiche Informationen. Auch digitales Homestaging, bei dem alle Einrichtungsgegenstände virtuell am Computer in die fertigen Aufnahmen eingefügt werden, ist inzwischen möglich. Gerne bin ich Ihnen dabei behilflich, ein passendes Angebot zu finden und die Termine zu koordinieren.

Damit die Bilder Ihrer Immobilie möglichst ansprechend wirken und viele Interessenten begeistern, hier ein paar Tipps für Sie zur Vorbereitung auf den Fototermin:

• Ob möbliert oder unmöbliert (s. o.) – alle Fußböden sollten besenrein sein, Spinnweben ggf. entfernt werden. Fenster, Glastüren, Spiegel, Arbeitsflächen der Einbauküche, Spül- und Waschbecken, Badewannen, Duschkabinen und WCs sollten sauber sein.
• Befindet sich die Immobilie mitten in der Renovierung, sollten möglichst alle Arbeits­materialien und Werkzeuge vorübergehend z. B. in einem Kellerraum oder in der Garage gelagert werden, es sei denn, es ist beabsichtigt, die Renovierungsarbeiten zu zeigen.
• Ist die Immobilie noch bewohnt, gilt vor allem: „weniger ist mehr“. Räumen Sie alles weg, was nicht unbedingt benötigt wird und schaffen Sie Platz. Die Räume wirken dadurch gleich viel großzügiger, die ganze Immobilie deutlich hochwertiger.
• Verstauen Sie alle persönlichen Gegenstände in Schränken und Schubladen. Dies gilt besonders für Dokumente (Briefe, Zeugnisse usw.) und Familienfotos auf Schreibtischen, an den Wänden oder am Kühlschrank.
• In der Küche bitte alle Flaschen und (schmutziges) Geschirr wegräumen, Mülleimer und ‑tüten im Schrank verstauen.
• In Bad und WC bitte alle Putzmittel, Shampoo­flaschen und sonstigen Kosmetikartikel wegräumen. Schlichte, neutrale Zahnputzbecher mit Zahnbürsten sowie passende Seifenspender dürfen gerne bleiben, ebenso neutrale Handtücher.
• Überzählige Schuhe und Jacken an der Garderobe bitte im Schrank deponieren, ebenso alle Kleidungsstücke aus Schlaf- und Ankleidezimmern.
• Hundekörbchen, Kratzbäume, Futterschüsseln und andere Hinweise auf Haustiere wenn möglich verstecken. Nicht jeder ist ein Tierfreund, manche Menschen haben sogar Angst vor Tieren oder reagieren allergisch. Ein Aquarium verschwindet natürlich nicht mal eben so, ist aber auch weniger problematisch. Die Beleuchtung eines Aquariums kann sogar für ein besonderes Ambiente sorgen.
• Verzichten Sie möglichst auf saisonalen Raumschmuck. Der Weihnachtsbaum oder das Ostergesteck lassen ein Foto schon nach kürzester Zeit veraltet wirken. Eine Vase mit frischen Blumen oder eine Schale mit frischem Obst können einen Raum dagegen zusätzlich aufwerten.
• Kunstwerke wie Ölgemälde, Skulpturen oder Designermöbel unterliegen möglicherweise dem Urheber- oder Markenrecht oder haben ein geschütztes Design. Solche Dinge dürfen nicht ohne Zustimmung der Rechteinhaber abfotografiert werden. Selbst dann nicht, wenn sie nicht das Hauptmotiv darstellen. Wandbilder lassen sich manchmal in der Bildbearbeitung entfernen oder mit einem Weichzeichner überdecken, bei frei im Raum stehenden Skulpturen oder Möbeln ist dies jedoch schwierig bis unmöglich. Solche Gegenstände sollten daher besser weggeräumt werden. Im Notfall können sie auch unter einer Tagesdecke verschwinden.
  Sollte mir beim Fotografieren etwas auffallen, das rechtliche Probleme verursachen könnte, weise ich gerne darauf hin und versuche, eine Lösung zu finden. Allerdings ist es nicht immer möglich, alle erdenklichen rechtlichen Fallstricke lückenlos vor Ort zu erkennen. Am Ende müssen Sie dafür Sorge tragen, die Bilder für Ihre Zwecke voll­umfänglich nutzen zu dürfen. Im Zweifelsfall ist dafür auch das Einholen von Rechten Dritter erforderlich. Dabei bin ich Ihnen natürlich gerne behilflich.
• Sollen Garten, Balkon und/oder Terrasse fotografiert werden, verbannen Sie bitte alle Gartengeräte, Wasserschläuche, Gießkannen, Mülltonnen usw. ins Gartenhäuschen, in die Garage oder den Keller. Entfernen Sie bei trockenem Wetter Planen von Gartenmöbeln und stellen Sie ggf. einen Sonnenschirm auf oder fahren die Markise aus.

Und hier noch ein kleiner Geheimtipp: Bitten Sie eine gute Freundin oder netten Arbeitskollegen darum, einmal mit offenen Augen durch Ihre Immobilie und Ihren Garten zu gehen und auf Dinge zu achten, die das Gesamtbild stören könnten. Manchmal ist man selbst etwas betriebsblind und übersieht den Stapel alter Zeitungen im Wohnzimmer, den Toilettenpapier-Vorrat im Gäste-WC oder das verstaubte Kinderspielzeug unter der Kellertreppe.

Selbstverständlich achte ich auch beim Fotografieren auf solche Dinge, es kostet aber unnötig Zeit, währenddessen noch aufzuräumen. Je besser die Räume vorbereitet sind, desto schneller bin ich fertig und Sie haben Ihre Immobilie wieder ganz für sich.

Aufnahmen von eingerichteten Räumen wirken manchmal wohnlicher, wenn alle vorhandenen Lichter eingeschaltet sind. Tauschen Sie daher bitte vor dem Fototermin alle defekten Lampen aus. Denken Sie dabei auch an beleuchtete Spiegel in Fluren, Bad und WC sowie die Dunstabzugshaube über dem Herd. Weitere Beleuchtungselemente finden sich häufig über den Arbeitsflächen in der Küche sowie in Vitrinen oder an Schränken und Regalen in Küche, Bad, Wohn-, und Schlafzimmern. Neben den Deckenleuchten überprüfen Sie bitte auch alle Nachttischlampen, Stehlampen, Schreibtischlampen usw. Zu guter Letzt schauen Sie bitte auch nach der Außenbeleuchtung im Eingangsbereich sowie ggf. im Garten. Dies gilt besonders für Aufnahmen, die während der Dämmerung/zur blauen Stunde geplant sind (s. u.).

Als „blaue Stunde“ bezeichnet man einen bestimmten Zeitraum kurz vor Sonnenauf- und nach Sonnenuntergang, wenn der Himmel in ein tiefblaues Licht getaucht ist. Je nach Jahreszeit und Breitengrad dauert dieser Zeitraum zwischen 20 Minuten (in den Tropen) und zwei Wochen (an den Polen), in Mitteleuropa etwa 30 bis 50 Minuten.

Während der blauen Stunde sind die Kontraste zwischen natürlichem Umgebungslicht und künstlicher Beleuchtung einigermaßen ausgewogen. Im Gegensatz zur Nachtfotografie ist die Umgebung noch, bzw. schon gut zu erkennen, während die Lichter der Straßenbeleuchtung und innerhalb der Gebäude schon, bzw. noch eingeschaltet sind. Der Farbkontrast zwischen dem kühlen Blau des Himmels und den warmen Orangetönen der Beleuchtung bietet sehr reizvolle Lichtstimmungen.

Aufgrund des begrenzten Zeitfensters ist es meist sinnvoll, solche Aufnahmen unabhängig von den Innenaufnahmen an einem anderen Tag anzufertigen. Das Wetter muss mitspielen und die Uhrzeit muss passen, damit rechtzeitig alle Lichter im und am Gebäude eingeschaltet sind und die Kamera aufnahmebereit ist.

Besonders reizvoll sind derartige Aufnahmen, wenn es z. B. einen beleuchteten Außenpool gibt, der dann besonders gut zur Geltung kommt. Als herausragendes Merkmal verdeutlicht dies auch eine ganz besondere Qualität des Angebots.

Bevor eine Drohne aufsteigen darf, sind einige Vorschriften zu beachten. An einigen Orten ist dies grundsätzlich verboten, wie z. B. in der Nähe von Flughäfen und -plätzen, Krankenhäusern, Industrieanlagen, Verwaltungs- und Regierungsgebäuden sowie Naturschutzgebieten. Zu Autobahnen, Bundesfern- und Wasserstraßen sowie Bahngleisen sind gewisse Abstände einzuhalten. In einigen dieser Bereiche darf man unter Einhaltung bestimmter Bedingungen trotzdem fliegen, für andere benötigt man eine Ausnahmegenehmigung oder es ist überhaupt nicht möglich.

Ob Ihre Immobilie in einem Gebiet mit besonderen Auflagen liegt, werde ich in jedem Fall vorab prüfen und mich ggf. um entsprechende Aufstiegsgenehmigungen kümmern. In der Regel ist es aber kein Problem, von einem Privatgrundstück aus zu starten und Luftbilder der eigenen Immobilie anzufertigen.

Steht dem Drohnenflug nichts im Weg, müssen nur noch die allgemeinen Persönlichkeitsrechte und z. B. das Hausrecht der Nachbarn beachtet werden. Es ist verständlicherweise nicht gestattet, ohne Zustimmung der Nachbarn über deren Grundstücke zu fliegen oder diese zu fotografieren! Leider lässt es sich nicht immer vermeiden, dass Teile von Nachbargrundstücken oder -gebäuden mit aufgenommen werden. Wenn Luftaufnahmen angefertigt werden sollen, empfehle ich daher, rechtzeitig vorher die Nachbarn zu informieren und sie um Erlaubnis zu bitten, ihre Grundstücke überfliegen zu dürfen. Bei dieser Gelegenheit lassen sich auch gleich Fragen beantworten und mögliche Bedenken aus der Welt räumen. In der Regel werden die Grundstücke und Gebäude der Nachbarn auf den Bildern hinterher unkenntlich gemacht.

Das berühmte „Postkartenwetter“, mit leichter bis mäßiger Bewölkung und viel blauem Himmel, ist für Außenaufnahmen von Immobilien natürlich ideal, aber auch an Tagen mit weniger guten Bedingungen lassen sich ansprechende Bilder erstellen. Nur bei Regen oder starkem Wind sind Luftaufnahmen mit einer Drohne leider nicht möglich. Bei der Terminplanung ist daher ein Blick auf die Wettervorhersage sinnvoll. Wenn die Bilder nicht unbedingt sofort benötigt werden, kann es sich lohnen, für Außen- und Drohnenaufnahmen auch mal ein paar Tage auf besseres Wetter zu warten und diese zu einem späteren Zeitpunkt aufzunehmen.

Die Dauer einer Fotosession ist maßgeblich von der Größe des Gebäudes und der Anzahl der Räume abhängig. Für eine kleine Wohnung reichen meist ein bis zwei Stunden, bei einem großen Einfamilienhaus mit sieben Zimmern, zwei Bädern, Sauna, Fitnessraum, Dachboden, Keller und großem Garten können es auch mal vier bis sechs Stunden sein. Vor allem, wenn eine Immobilie bewohnt und möbliert ist, dauert es erfahrungsgemäß etwas länger. Hier müssen selbst bei bester Vorbereitung gelegentlich Sessel, Stühle oder Tische fotogen in Szene gesetzt oder der ein oder andere Gegenstand umgestellt werden, um die bestmögliche Aufnahme zu bekommen. Daher ist es auch hilfreich, wenn während der Aufnahmen noch jemand vor Ort ist, denn solche Umräumaktionen erledige ich nur ungern allein ohne Rücksprache. Zudem beschleunigen zusätzliche helfende Hände die Arbeit deutlich.

Bei leerstehenden Immobilien oder Ferienimmobilien ist es nicht unbedingt erforderlich, dass jemand die ganze Zeit dabei bleibt. Nur für eine gemeinsame Begehung zu Beginn und ggf. zum Auf‑ und Zuschließen der Türen ist die Anwesenheit einer Maklerin oder eines Eigentümers hilfreich.

Sofern das Grundstück frei zugänglich ist, muss für die Außenaufnahmen niemand weiter vor Ort sein. Je nach Jahres- und Tageszeit kann ich die Außenaufnahmen vor oder nach den Innenaufnahmen anfertigen, sodass im Zweifelsfall niemand auf mich warten muss. Manchmal ist es sogar sinnvoll, Außen- und Innenaufnahmen an unterschiedlichen Tagen anzufertigen, wenn etwa das Wetter nicht mitspielt (s. o.) oder der zeitliche Rahmen der Aufnahmen ansonsten zu groß wird.

Bei jedem Fototermin entstehen weit mehr Aufnahmen, als Sie tatsächlich benötigen. Um Ihnen die Auswahl zu erleichtern, treffe ich eine Vorauswahl der am besten geeigneten Bilder. Diese bekommen Sie von mir schnellstmöglich aber weitgehend unbearbeitet als Download zur Verfügung gestellt. Gerne stehe ich Ihnen bei der finalen Auswahl beratend zur Seite, um eine überzeugende und gelungene Bilderserie für Ihr Exposé zu finden.

Sobald Ihre Auswahl feststeht, beginne ich mit der finalen Bildbearbeitung. Je nach Anzahl der Bilder und Umfang der erforderlichen Anpassungen, kann es ein paar Tage dauern, bis alles fertig ist. Selbstverständlich sind Zwischenlieferungen möglich und in ganz dringenden Fällen lege ich auch mal eine Nachtschicht ein, falls Sie die Bilder schneller benötigen.

Sie bekommen alle ausgewählten und bearbeiteten Fotografien in zwei verschiedenen Versionen:

1. eine für den Druck optimierte, hochaufgelöste Version, z. B. für ein gedrucktes Exposé
2. eine für das Internet optimierte Version mit geringerer Auflösung für kurze Ladezeiten.

Sie erhalten Ihre Bilder auf jeden Fall als JPG-Dateien im Farbraum sRGB (8-Bit Farbtiefe pro Kanal). Gerne stelle ich Ihnen die Bilder aber auch in anderen Dateiformaten (z. B. TIFF) mit höherer Farbtiefe oder in einem anderen Farbraum (z. B. AdobeRGB) zur Verfügung. Im Internet sind inzwischen modernere Dateiformate wie WEBP und AVIF weit verbreitet. Bei gleicher Bildqualität haben diese Formate viel geringere Dateigrößen. Da dies ebenfalls die Ladezeiten verkürzt, bekommen Sie diese Formate von mir auch gleich mitgeliefert.

Wenn Sie möchten, stimme ich mich gerne direkt mit Ihrer Druckerei oder Ihrer Webdesignerin ab, welche Datei‑ und Bildformate für Ihre Zwecke am besten geeignet sind. Selbstverständlich ist es kein Problem, wenn Sie mehrere unterschiedliche Formate benötigen, schließlich bezahlen Sie für das Bild und nicht für das Format, in dem es ausgeliefert wird!

Bei Videoaufnahmen mit der Drohne stimmen wir uns am besten schon vorher über das gewünschte Format ab, damit ich dies bereits bei der Aufnahme berücksichtigen kann. Spätere Umwandlungen verschlechtern die Qualität und verlängern unnötig den Bearbeitungsprozess. Zur Auswahl stehen verschiedene Auflösungen (z. B. Full HD, 4K) Bildfrequenzen (24 bis 120 FPS), Kompressionsverfahren (H.264, H.265) und Dateiformate (mov, mp4).